マンションの建て替えって どうなん？
マンション （註１）の建て替えについては、気になること色々あるんよネ～。 ”マンション管理士”の”登場”の仕方からして、なんか気になるしな～。
（ マンション以外にも制定してほしい管理士あるよね。 例えば、食肉表示管理士・原子力関連施設安全管理士・銀行業務適正化管理士 …… まぁ どれもこれも天下りの温床にしか ならへんか～ッ。 ）
にわかに ”マンション管理士” が ”登場” して すぐにマンション関連３法（ 改正区分所有法 ・ マンション建て替え円滑化法 ・ マンション管理適正化推進法 ）が出揃う構図。 こういうのって前にも あったよね？ そうそう ”脳死”と”臓器移植法”の関係 （註２） にそっくりなんちゃうの…。はじめに ”マンションの建て替え”ありき、 そのために”マンション管理士”の普及と認識の定着化っていうことなんかな。 ※） マンション管理士 と マンション管理人 は ちゃうで～ッ。
マンション管理って、管理らしい管理してきてたんやろか？ 管理組合も どっちか言うと自治組合的な色合いが強いんちゃうの。 日常の清掃と電気・給排水設備の具合を点検するのが ええとこでしょ。 マンション内の管理組合にしても 専門の管理会社にしても、建て替えを前提の建物管理してきたんとは ちゃうんちゃう。 いきなり建て替え話か～。 新車買って、オイル交換もせずに乗り回して、調子悪なったら また、新車買えばええやん って人 おらんでしょ！ でもね、 マンションに限らず住宅でも 建てたら建てっぱなしっていうのはよく聞く話。 そこで ”マンション管理士”の登場ってことになる訳やね。
でもね（再度）、マンション関連３法から受ける印象はというとやね…”管理士”というよりは”建て替え士”なんやけどな～。 もちろん”マンション管理士”はマンション管理適正化推進法中に規定された資格であって、マンション建て替え円滑化法とは直接関係ないんやけど、そこはソレ いつの間にか議論がすりかわったり、 大きな問題が 矮小化されたりするのは 世の常やし… 。
マンション関連３法って、 マンション建て替えを いかに円滑に進めるかが、最大の焦点に なってなかったっけ？ それも居住者からの意向っていうより 何か別の所からの意向が 巾を利かせた って印象ない？ 老朽化してなくても、区分所有者の４/５が賛成すれば ってのが、どうもね～。 本当に、居住者・所有者のための”建て替え”なら良いんやけど、 な～んか特定の業界のための ”建て替え” なんちゃうかって…、考えすぎかな～？ 建て替えばかり考えずに、補修・修繕・改修の道 も あるんちゃうかな。 ホーム・ドクターがあるように ”ハウス・ドクター”、”マンション・ドクター”という位置付で、 マンション管理士や建築士を考えたら どうなんやろ。 そのためには竣工直後から始めるのが、経年変化が よう分かってええんやけどね。
それと、一部の奇跡的な建て替え成功例（註３） が一人歩きして、建て替え偏重を招いているんちゃうかな？ そう簡単に踊らされる人も いてへんか～？
現実問題として”建て替え”って かなり厳しい要素が山積してるのに、 区分所有者の４/５が賛成すれば建て替え可能というような、手続き上・権利上の話が前面に出てきやすいようやけど、物理的 ・ 経済的な話の方が切実なんちゃう？ マンションの建て替え というと、地上部分の目に見えるとこだけ 考えそうやけど、基礎や杭なんかも 造り直す訳なんよね。 （ 中高層のマンションなら、まず 柱の真下には杭があります。 ）ということは、今 埋まってる杭を 解体・除去 せなあかんねやけど、（ コンクリート既製杭なら、引き抜くなど まだ処理しやすいようですが、現場打コンクリート杭の処理となると大仕事で… ）解体業者さんに訊いてみたところ 「土に埋まってる物（もん）、解体なんか でけへんで。 どうしても解体するんやったら、杭の周囲を露天掘りしていって、破砕・解体することになるけど、 杭一本当り ５００万円 から物によるけど １０００万円位かかるんちゃうか？」って。 杭が１０本もあれば その解体費用だけで 一億円近く かかるかも！ じゃあ、今とは違うとこに 杭（柱）を設けるような建て替え計画を考えて、現状の杭なんか ほっとけば ええやん ってなりそうですが、マンションの配置計画は、方位・敷地形状・道路位置・法規制 などから もっとも合理的な配置位置が決定されてるはずなんで、現状配置位置を大きく変えるような計画は、事実上 でけへんのちゃうかな。 それでも現状の杭をかわすのであれば、１フロアー当り の戸数を一つ減らして現状杭の間に 新規杭を 配置するのが 妥当かな。 減った戸数は 高層化して 対応するか。幸い、 ２００３年１月から 建築基準法に ”天空率” （註４） が導入されて、各斜線制限が 緩和される方向ではあるので、対応できるかも。 でも、高層化に伴なうコストは発生するしな～。 柱梁が 大きくなるし、 基礎や杭への負担も 大きくなるんやからね。
結局、物理的問題は 経済的問題に置き換えられるんやろし、建て替えに反対する人も 経済的な理由で 反対せざるを得ないところが 大きいんやろから、 何が何でも 建て替え というような（高コスト ）道を選んで、 議論紛糾・膠着状態のまま 時間を無為に浪費して、その分 マンションを老朽化させていくって、本末転倒？ そやから言うて 区分所有者の４/５の賛成 とりまとめて建て替えに踏み切ったとして、のこり１/５の 区分所有者に建設費を有無も言わさず負担させるって 又、別の問題やんか。 （ 事実上、住宅ローン完済後あたりで 建て替え話が浮上する？新たに住宅ローン組める人は良いけど、ふつう 住宅ローン完済後の 年齢と年収 では… ）あまりにも 建て替えの議論が 前面に出過ぎなんちゃう。 本当に、物理的な理由で建て替えが必要なん？ 補修・修繕・改修ではあかんの？ じっくり考えてみな あかんのちゃう～。今、新築マンションを購入された人も、 まだまだ先かも知れませんが、 いずれ直面する問題です。 どう暮らしていくか？ どう管理していくか？ 自己責任の名の下 考えんと あきませんね。
マンションの建て替え どう思いますか？